Demolizione e ricostruzione con i Superbonus 110%: tutte le nuove opportunità in base al “Decreto Rilancio” e al “Decreto Semplificazioni”

Ridefinizione e riferimenti legislativi aggiornati

La Legge n. 120 del 11/09/2020 (G.U. n. 228 del 14/09/2020), di conversione del DL 16/07/2020 n. 76 (cosiddetto Decreto Semplificazioni) è intervenuta apportando significative modifiche al D.P.R. 380/2001 (cosiddetto Testo Unico dell’Edilizia).
In particolare l’art. 10 della Legge n. 120/2020 amplia il campo degli interventi di ristrutturazione edilizia definiti all’art. 3 “Definizione degli interventi edilizi”, introducendo al comma 1, lettera d) del D.P.R. 380/2001 quanto segue:

“Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. […]”.

Demolizione e ricostruzione = Ristrutturazione edilizia

Il Decreto Semplificazioni chiarisce quindi in modo univoco che la “Demolizione e ricostruzione” è a tutti gli effetti un intervento di “Ristrutturazione edilizia” anche quando l’edificio viene ricostruito:

• con diversa sagoma
• con diversi prospetti
• con diversa area di sedime
• con diverse caratteristiche planivolumetriche e tipologiche
• con incrementi di volumetria, ove consentiti dalla legislazione e ove previsti da strumenti urbanistici comunali

Vengono così eliminati alcuni dubbi interpretativi e limitazioni che hanno finora frenato la sostituzione edilizia.
Inoltre, in virtù delle deroghe sui limiti di distanza, la demolizione e ricostruzione può avvenire:

• rispettando i limiti di distanza legittimamente preesistenti
• realizzando gli incentivi volumetrici eventualmente previsti anche con ampliamenti fuori sagoma e con il superamento dell’altezza massima dell’edificio demolito

Demolizione e ricostruzione: ulteriori agevolazioni nel computo della volumetria

Nel computo della volumetria di un edificio oggetto di “Demolizione e ricostruzione” inteso come intervento di ristrutturazione edilizia, anche in caso si operi senza incremento di volumetria, è possibile avvalersi di un’ulteriore agevolazione in base a quanto previsto dal D.Lgs. n. 73 del 14/07/2020 (G.U. n. 175 del 14/07/2020) che, all’art. 13, comma 1, lettera b) prevede, in sintesi, che laddove si realizzino pareti con trasmittanza inferiore di almeno il 10% rispetto ai requisiti limite previsti, l’extraspessore della parete correlato a tale riduzione di trasmittanza non viene considerato nella determinazione dei volumi.

Demolizione e ricostruzione: limitazioni alle zone urbane

L’art. 2-bis del D.P.R. 380/2001, comma 1-ter, come modificato dal Decreto Semplificazioni, specifica delle limitazioni alle zone urbane in cui attuare in modo semplificato gli interventi di “Demolizione e ricostruzione” e in particolare “[…] nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e in ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico […]”.

Opportunità di usufruire del Superbonus 110%

Considerare la “Demolizione e ricostruzione” come un intervento di “Ristrutturazione edilizia” permette di accedere a tutte le agevolazioni fiscali disponibili.
La Legge n. 77 del 17/07/2020 (G.U. n. 180 del 18/07/2020), di conversione del DL 19/05/2020 n. 34 (cosiddetto Decreto Rilancio), all’art. 119 “Incentivi per l’efficienza energetica, sisma bonus, fotovoltaico e colonnine di ricarica di veicoli elettrici” che disciplina il cosiddetto Superbonus 110%, lo esplicita precisando quanto segue:

“Nel rispetto dei suddetti requisiti minimi, sono ammessi all’agevolazione, nei limiti stabiliti per gli interventi di cui ai citati commi 1 e 2, anche gli interventi di demolizione e ricostruzione di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d), del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380”.

Requisito fondamentale: miglioramento di due classi energetiche

I requisiti per accedere al nuovo Superbonus del 110% previsto dal Decreto Rilancio, esplicitati nell’art. 119 sono molteplici e piuttosto articolati (vedi Circolare n. 24/E del 8 agosto 2020 dell’Agenzia delle Entrate).
Il prerequisito fondamentale per accedere al Superbonus per i diversi interventi di efficientamento energetico è quello di assicurare un miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio.
È possibile affermare che, almeno per quanto riguarda gli aspetti prestazionali (miglioramento di almeno due classi energetiche e riduzione della classe di rischio sismico in primis), essi risulteranno sempre ampiamente e facilmente soddisfatti laddove si proceda alla demolizione e ricostruzione di un edificio esistente.
Invece interventi parziali sull’esistente, quali per esempio l’applicazione di un rivestimento a cappotto, non consentono in molti casi di ottenere il soddisfacimento di questo requisito se non abbinati ad altri interventi.

Demolizione e ricostruzione: sintesi delle agevolazioni fiscali disponibili

Nella tabella 1 dell’articolo completo vengono descritti tutti gli interventi “trainanti” che danno accesso alla detrazione.
Gli interventi trainanti sono:

• Interventi di isolamento termico degli involucri edilizi (strutture opache verticali, orizzontali, inclinate che delimitano il volume riscaldato)
• Interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale
• Interventi antisismici “Sismabonus”

Nella tabella 2 dell’articolo completo vengono descritti tutti gli interventi “trainati” che danno accesso alla detrazione.
Gli interventi trainati sono:

• Interventi di sostituzione delle finestre comprensive di infissi
• Interventi di installazione di impianti solari fotovoltaici
• Interventi di installazione di schermature solari
• Interventi di installazione di dispositivi multimediali per controllo a distanza degli impianti (building automation)
• Installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici

Le tabelle sono complete di parametri quali: spesa massima ammissibile, detrazione massima, percentuale di detrazione, numero anni di ripartizione della detrazione e note di approfondimento.
È opportuno ricordare che, per ogni fattispecie di intervento, vale il principio secondo cui l’intervento di categoria superiore assorbe quelli di categoria inferiore ad esso collegati.

Estensione del Superbonus 110% al Sismabonus per l’acquisto di unità immobiliari antisismiche

Il Superbonus 110% influisce positivamente anche sul Sismabonus acquisti portando l’ammontare della detrazione a favore dell’acquirente ad un valore pari a € 96.000 x 1,10 = € 105.600, indipendentemente dal passaggio a una o due classi di rischio inferiori.

Sconto e cessione del credito

Il Decreto Rilancio, all’art. 121, introduce per tutte le fattispecie di interventi descritti la possibilità di optare a delle alternative rispetto all’utilizzo diretto della detrazione:

• Sconto in fattura: contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, di importo massimo non superiore al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore di beni e servizi relativi agli interventi agevolati.
• Cessione del credito d’imposta: cessione di un credito d’imposta corrispondente alla detrazione spettante, ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari, con facoltà di successive cessioni.

I vantaggi della “Demolizione e ricostruzione”

La demolizione e ricostruzione rappresenta il migliore strumento per rinnovare concretamente il patrimonio edilizio aumentando nel contempo la sicurezza, la qualità del costruito, il comfort abitativo e riducendo il fabbisogno energetico. Il pacchetto di agevolazioni fiscali oggi disponibili rende tali interventi economicamente sostenibili e convenienti anche rispetto ad interventi parziali.

Nell’articolo completo

Nell’articolo completo vengono illustrati tutti i riferimenti legislativi aggiornati, agevolazioni, limitazioni e opportunità, vengono riportate le tabelle sugli interventi trainanti, sugli interventi trainati e sulle detrazioni base di un’unità immobiliare antisismica oltre al focus sulla differenza (importante) tra spesa massima ammissibile e detrazione massima ammissibile.

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